Le logement est une activité économique et doit être rentable.
Les crises du logement se succèdent mais les solutions ne sont jamais pérennes. Parce qu’on ne se pose jamais les bonnes questions, donc on n’applique jamais les bonnes solutions. Et de systèmes alambiqués en systèmes alambiques, d’avantage fiscaux en avantages fiscaux, on complique de plus en plus les systèmes. Périssol et autres doivent se retourner dans leur tombe.
Les Gouvernement successifs n’ont jamais compris que le logement est un secteur économique comme un autre. Pour survivre, il doit faire des bénéfices. Mais faire des bénéfices c’est honteux pour tous ses gens de gauche qui nous gouvernent. Parce que même dans des gouvernements de Droite, les fonctionnaires restent de Gauche et ont l’argent honteux et revanchard. Et les ornières posées le long du parcours des logements restent.
La taxe foncière
La fiscalité punitive mise en place traditionnellement en France touche particulièrement l’immobilier. Tant sur les taxes foncières que sur les droits de succession.
Les taxes foncières qui représentent 2, 3 ou 4 mois de loyer ne permettent pas de rentabiliser l’opération. Une étude de 1970 montrait que la taxe foncière ne devait pas dépasser 1 mois de loyer. Au-dessus, elle était dissuasive.
La suppression de la Taxe d’habitation à inciter les collectivités locales à utiliser la taxe foncière pour trouver les liquidités perdues.
Les loyers bloqués
En bloquant les loyers les collectivités offrent des cadeaux aux locataires sur le dos des investisseurs. Mais en réduisant le rendement des investissements donc l’attractivité du secteur. Il vaut mieux investir ailleurs
Les pouvoirs exorbitants données aux locataires
Aujourd’hui, il est très difficile pour un propriétaire, professionnel comme privé, de se retourner contre les locataires indélicats. Pour les loyers mais aussi pour les dégradations. Beaucoup de locataires usent et abusent des logements qu’ils louent.
A chaque changement de locataire, les propriétaires sérieux doivent rénover le logement. Si un simple rafraichissement coute 1 mois de loyer, ils se trouvent souvent face à des dégradations plus graves comme cuisines et salles de bain détériorées, quant il ne s’agit pas de portes fracturées, installations électriques inutilisables. Et autres. Souvent ce sont les mauvais payeurs qui rendent les logements en plus mauvais état. La double peine.
La mise en place de systèmes, comme VISALE, ont amélioré la situation mais ne résolvent pas tout. Il est urgent de revoir ces lois soi-disant de protection des locataires.
Les normes de construction
Constructions neuves
Les règlementations Thermiques mises en place ont fortement surenchéri le prix du gros œuvre des constructions.
La RT 2012 avait déjà provoqué une augmentation de 25% env. La RT2016/2020 qui avait été stoppées provoquait une autre augmentation de 25%, pour une économie de chauffage de seulement 3% ce qui n’était pas rentable. Les écolos ont réussi à réactiver ces normes. En cumulé ces diverse exigences repressentent une augmentation des couts du gros œuvre de 60% environ
La rénovation énergétique.
Sur les logements anciens les frais de remise en état de ce que l’on appelle la rénovation énergétique sont démentiels il représente de 1000 à 1500 franc euro du mètre carré soit l’équivalent d’une construction neuve, hors d’eau hors d’air. Sans compter évidemment les aménagements intérieurs
• L’amortissement de ces frais compte tenu des économies réalisées sur le chauffage sur plusieurs réhabilitations réalisées, ne peuvent se faire en moins de 60 ans en moyenne
Il faut savoir que dans 2 ou 3 ans 70% des logements seront sortis du domaine locatif parce que ne répondant plus aux normes comment voulez-vous dans ce délai construire assez de logement pour remplacer ceux qui sont retirés du circuit
En Résumé
Les Gouvernements ont mis en place toutes les conditions d’un fiasco. Entre augmentation des prix, baisse de la rentabilité et problème juridiques et judiciaires, sans oublier une hyper taxation, les investisseurs quittent ce secteur en laissant la place aux investisseurs publics, qui on le sait, n’ont pas non plus d’argent.
Quoi qu’il en coûte.
